初期費用はどれくらい？
今回はこんな悩みにお答えしていきます。
不動産投資。
自分で不動産を所有することで
- 売却益を得る
- 賃貸として家賃収入を得る
を狙っていく投資になりますが、周りを見渡してもあんまりやっている人っていませんよね。
世間的には、株式投資以上に敷居が高く感じるためでしょうか。
不動産を購入する際には、基本的にローンを組むことになります。
そのため自分の貯金よりもはるかに高額の借金をするの普通ですが、それがネックだと感じる方が多いのでしょうね。
ですが、この不動産投資。
実は意外にリスクが低く、かつ簡単な部類に入ります。
以下からは、不動産のメリットと物件選びのポイントについて出来るだけ簡単に説明していきますね！
目次
不動産投資のメリット
節税が出来る
サラリーマンとして給料を得る際には、源泉徴収といって所得税や復興特別所得税がかかってきます。
不動産投資をやっていると、その税の金額を減らすことができます。
簡単に言うと
- 不動産投資の活動の中でかかったお金を経費として計上することで、赤字収支の状態を作り出す
- 給与所得から上記マイナス分を差し引く
- 課税対象になるのは、その差し引かれた分にかかる所得税になるため、払いすぎた所得税の差額を還付金として受け取ることができる
という感じです。
いわゆる損益通算というやつですね。
いまいちピンと来ない方もおられるかも知れませんが、
不動産投資でかかったお金は、後に税金を減らすのに役立つということだけ捉えておけばOKです。
不動産を購入した初年度
不動産取得税や登録免許税、印紙税など
手続きの際に色々と出費があるので、それらは全て経費として計上します。
これらがあるので、初年度は損益通算出来る金額が必然的に多くなります。
次年度以降、不動産保有時
毎年払う固定資産税はもちろんのこと、他にも減価償却といって、自分が所有する
- 不動産の躯体（建物そのもの）
- 内部設備（エアコンとか）
など、年数経過により劣化してしまうものを経費として分割して計上することができます。
これが最も節税に貢献してくれる要素になります。
上のグラフはイメージ図ですが、不動産購入時に2000万円の支出があったとします。
建物の価値は上の黄色グラフのように低くなっていると考えます。
何回で分割するのかは
耐用年数という国によって定められた値によって決まります。
このように、高額な買い物をした際には、少しずつ分割して経費計上することで節税をしていこう！
という考えですね。
ただし、注意としては
- 躯体
- 設備
のうちの設備については、耐用年数が数年と短いため、減価償却で計上出来るのが物件購入から３～6年程度になります。
エアコンの寿命が数年と考えれば納得がいきますね。
それ以降は躯体（こちらは耐用年数が数十年と長い）を原価償却することで経費を出していくことになりますが、計上出来る金額が減ってしまい当初より節税効果が薄れてしまいます。
それについての対策としては、
ローンの借入枠にまだ余裕のある人であれば、また新たな不動産を購入することで経費を出していく人もけっこういます。
まあそうしなくとも、以下の経費を別途上乗せしていくことでも結構な額になります。
その他の経費
不動産取得税やローン返済など、不動産投資に直接的に関わる経費以外にも、
- 日々の交通費
- 消耗品購入費
- 外食費
などなど、不動産投資に一見関わりのなさそうな費用についても、不動産投資の活動の中で間接的に関わったお金として経費計上することが出来ちゃいます。
これについては正直なところ、各人の裁量に任せられている部分なので、どこまで経費としてカウントしても良いかという明確なルール決めはありません。
自分の中で、これは完全に関係ない費用だと思うレシートはもちろん間引く必要ありですが、大きな声ではあまり言えないものの
年間の日常生活で出てくるレシートの大半を経費として出しても、普通に申請通ります。かなりの額です！
もちろん、限度はありますけどね！？
てなことで、確定申告のシーズンになると、一年間貯めたレシートを全部出してきて合計金額を計算する作業をするのが毎年お決まりになります。
申告書の作成は少しだけ面倒ですが、それを全て経費に出来るなら嬉しいですよね！
なので、不動産投資家は基本的にどこへ行っても必ずレシートを受け取ります。
計算で使うのに必要ですし、エビデンスとして、レシートは5年間の保管が義務付けられているからです。
といった感じで、これらを駆使して積極的に経費を計上すれば
源泉徴収された金額のうち、かなりの割合を返してもらう事が可能です。
ちなみに僕は2019年に不動産を追加で購入した関係で、
同年に源泉徴収された全額（約20万円）を還付してもらうことになっています。
生命保険の代わりになる
物件を購入すると、団体信用生命保険（団信）に自動的に加入します。
団信というのは、ローン返済期間中に返済者が死亡もしくは高度障害の状態になった場合、
それ以降のローン残りがチャラになり、買った不動産はそのまま遺族のものになります。
要するに、不動産購入がそのまま死亡保険に入ったのと同義になります。
ただこれって、普通にマイホームを買ったときでも加入するものなんですよね。
でもその場合、ローンがチャラになるだけ。
でも不動産投資の場合はそれだけでなく、
その後の家賃収入がそのまま利益になるので、売却せずともずっとお金が入り続けるシステムがすぐに出来上がります。
遺族はそのまま家賃収入をもらい続けても良いし、良きところで売却してもOK。
結果として、最高の遺産を残してあげられることになりますね。
よって、通常の生命保険（死亡保険）に加入する必要がなくなるというメリットが生まれます。
現在独り身の方にとって生命保険は無用の長物になってしまいますが、妻子持ちの大黒柱をされているパパさん達にはかなり魅力的ではないでしょうか？
もしもの事が自分の身にあったとき、大事な家族にちゃんとしたものを残してあげたいですもんね・・・！
老後資金の確保ができる
年金以外に収入を得られる手段がなく、あとは貯金を食いつぶすだけ。
そんな余生、とっても不安になりませんか？
上のグラフは2050年の日本の人口ピラミッド。
今から30年後です。
最も多い70代、80代の世代を、少ない若者がヒイヒイ言いながら支えている最悪の形ですね・・・。
こんな状態で、今の年金体制を維持できている訳ないですよね。
確実に年金受給額は現在より急減します。
もしかすると、もらえなくなっている可能性だって大いに考えられます。
にも関わらず、人生100年時代！なんていうフレーズも最近では聞こえ始めてきました。
それは良いけど、100歳までゆったり暮らせるだけのお金を各人が果たして用意できるのか？
という根本的な疑問についてはあまり語られません。
不動産投資は、そんな悩みもある程度解消してくれます。
ローン返済が終了した後は、
日々の家賃収入がそのまま自分のものになりますので、老後は年金にプラスしてお金を受け取れます。
不動産を複数所有しておけば、1ヶ月分の給与に匹敵するくらいの家賃収入が得られるので
将来的にはかなり安定した老後を送れるでしょう。
仮に30歳から不動産を購入、35年ローンを組んだとすれば、ローン完済は65歳。
100年時代で考えるなら、まだ余生は十分残ってますね！
要するに、不動産を買うなら早ければ早いほど良いってことです。
不動産投資のポイント
物件選び
不動産投資が成功するか否かは、物件選びの時点で８割方決まってしまいます。
難しく考えすぎるのもどうかと思いますが、
まず物件の選び方としては、自分が住みたい前提で素直に考えればいいと思っています。
少なくとも
- 都市圏にある
- 駅が近い、スーパー近いなど、車がなくても生活出来る環境
- 物件がボロすぎず、今の時代から逸脱していない
このくらいは最低でも押さえておいた方がいいですね。
また、自分が好きな地方だからといって、田舎の家を買うのはリスクが高いです。
あなたにとっては良い条件の家かも知れませんが、
重要なのは、あなた以外の大多数が好む家を探すことです。
銀行からの融資前審査
あと、物件を購入する際には基本的にローンを組む事になりますが
融資を受ける銀行からの審査に合格する必要があります。
銀行が審査する項目としては主にこの２つ。
- 融資する人の収入状況
- 購入する物件の市場価値
この両方をパスして始めて銀行から融資の許可がおります。
銀行も返済金の取りっぱぐれが起きないように、入念に審査します。
少しでも不安要素があれば、普通に審査落ちするか、頭金を引き上げるかされます。
逆に言うと、この審査を通ったという事は、不動産業者だけでなく銀行からのお墨付きももらった事になります。
これで自信をもって物件購入に進む事ができます。
ちなみに僕の場合は3年前に不動産投資をスタートしましたが、最初の1件目、頭金50万円での審査で落ちました。
僕の収入状況は問題なかったらしいですが、物件の状態に少し気になる点があったらしく、
融資をするには頭金を200万円まで積んでもらわないと難しいと言われました。
当時はそんなに出せるお金は無かったので、仕方なく断念し、別の物件を探すことになりました。
初期費用はいくら必要か
という認識の方が一定数おられるかと思いますが、それはマンションを一棟買いしたときの話です。
僕が所有しているのはワンルームマンションですが、その場合だと
年収は400万円台あれば問題なく可能。
頭金は50万円もあれば買えます。
不動産投資の選択肢としては主にいかの３つ。
- 一棟マンション
- 戸建て
- ワンルームマンション
初期費用・リスク・リターンの大きい順としては
一棟＞戸建て＞ワンルーム
です。
その中から僕はワンルームマンションをチョイスしたわけですが、それによるメリット・デメリットについては書くと長くなりますので、また別記事で書こうと思います。
キャッシュフローに注目
当然ですが、毎月のキャッシュフローがプラスになる物件を選ぶことが重要です。
そうすれば、ローン返済は毎月発生しますが、家賃収入の中でまかなえるので、
初期費用を一通り払い終えたら、フトコロから出ていくどころか、毎月相殺されて余ったお金が少ないながらもどんどん貯まっていきます。
不動産を所有していると固定資産税を毎年払うことになりますが、それ以上に毎月の家賃収入と確定申告後の還付金が入ってくるので、差し引きプラスです。
物件選びの際にしっかり収支のシミュレーションをしておくことをオススメします。
利回りの計算方法は２つ。
- 単純に年間家賃収入を物件価格で割って算出する表面利回り
- 実質収入（家賃収入から各経費を差し引く）を物件価格割った実質利回り
これが極力大きくなるような物件を選ぶ必要があります。
目安としては、ワンルームマンションの表面利回りは通常4～5%台。中古だと6%超えも結構あります。
ここからローン等々を差し引くと利益はかなり圧縮されますが、ここで収支マイナスになるようでは問題ありです。
ローン返済後はもちろん家賃収入がそのまま利益となりますが、返済中も赤字にならないような物件を選ぶようにしたいです。
まとめ
- 経費を計上できるようになるので、所得税を一定額控除できる
- 団信に加入することになるので、生命保険の代わりになる
- ローン完済後は老後の貴重な収入源となり得る
不動産投資をすることによって、主に３つの大きなメリットを享受することになります。
しかし１つ勘違いしないで欲しいのが、不動産投資というのはあくまで長期で運用するものであって
短期間で売却差益を狙っていくようなものでは決してありません。
運良く買値よりも高額で売却出来たとすれば、それは単なるラッキーに過ぎません。
そして、不動産投資での月々の収益は、基本的にあまり当てになる額にはなりません。
ましてやワンルームマンションでの運用となると、毎月積み重なっていく表面的な手残り金はわずかです。
ですがその裏では、家賃収入をローンにあて続けることで、
自分の財布を痛めることなく、資産を占める割合がどんどん大きくなっていきます。
結果、老後に向けた準備は着実に、かつ無理なく進んでいきます。
具体的な結果が出てくるまでに長い時間がかかるため、人によっては気が遠くなるかも知れませんが、そこは先を見据えてゆったりと運用していけばいいのではと思います。
そして、不動産投資は長い運用になるがゆえに、始めるなら少しでも早いほうが良いのは間違いありません。
幸いなことに現在は一昔前とは違い、始めるために必要な資金も大して高額ではありません。
一般のサラリーマンの方でも、割とすぐに手が届く水準になっています。
他の投資と併用して不動産も所有・運用していけば、資産の増加はさらに加速していきますよ。
この記事を読んで興味を少しでも興味を持っていただけたのなら、とっても嬉しいです！
とりあえず下にリンクを貼っておきますね。まずは勉強だけでも行ってみてはどうでしょうか？
