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ワンルームマンション投資がおすすめな本当の理由
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きむきむ
今回は、ワンルームマンションを4物件保有している僕が実収支を紹介しながら、
ワンルームマンション投資におけるポイントを出来るだけ分かりやすく解説します。

ワンルーム投資を真剣に考えている人にとって、絶対に助けになる情報になっているはずです!

 

ワンルームマンション投資って、ネットで色々調べてみると

  • 儲からない
  • リスク高い
  • やらないほうがマシ

    など、かなり否定的な書き方をしている記事をよく見ます。

     

    でも本当にそうなのでしょうか?

    この記事にて、僕が実際に所有している物件について収支実績を紹介していきますので、それでおおよそのイメージを掴んでもらえればと思います。

     

    前回記事でも不動産投資についてのメリットと選ぶポイントについて書きました。

    不動産購入を考えている初心者さんの方にわかるようにしてありますので、こちらも良ければ確認してみてください。

     

    今回はワンルームマンション投資に内容を絞り、より深堀りして書いています。

    ワンルームマンション投資をするにあたって確認するべきこと

    本題に入る前に、ワンルームマンション投資をするにあたって、一体何に気をつけて物件選びをすればいいのか?

    という疑問を持っている方も多いかと思いますので、最初にその辺りをサラッと解説しますね。

     

    利回り

    最も重要と言えるのが、その物件の利回りがいかほどなのか。

     

    利回りの種類としては2つあり、

    • 表面利回り
    • 実質利回り

    になります。

    引用元:マンション経営大学

    引用元:マンション経営大学

     

    このうちの、実質利回りをちゃんと確認しておくのが超重要です。

    実質利回りはローン返済も考慮に入れた数値なので、表面利回りから見るとかなり圧縮された数値になります。

    要するに、これが大きいほど毎月の手残り金が多くなるということです。

     

     

    表面利回りは物件紹介時に業者から教えてもらえますが、もろもろの出費を考慮した詳細な実質利回りまでは教えてくれません。

    ワンルームマンションの場合は特に、表面利回りが良さげに見えていても実質利回りを計算するとマイナスになっているケースがよくあるので要注意です!

     

    新規入居時の礼金

    礼金とは、不動産の賃貸借契約を結ぶ際に賃借人が賃貸人に対して支払う一回限りの料金のことです。

     

    相場では家賃1ヶ月分の物件が多いですが、最近では礼金ゼロという物件も増えてきています。

    オーナー側に入ってくるお金なので、あるのと無いのとでは大違いです。

    しかし礼金が無かった場合は入居者が見つかりやすくなるというメリットもあったりします。

     

    でも現状の入居者が退去した後、次の入居者から礼金をもらえるのはやはり大きいので、僕個人としてはあった方がありがたいですね!

     

    委託手数料

    ワンルームマンションに投資する際はほとんどの場合、管理運営を業者に委託します。

    なので、ワンルームマンションを購入した後は基本的にオーナー(僕)がやることはほとんど何もありません。

    不動産投資のスキルがない人でも出来るというのは、そういった理由のためです。

     

    ですがその代わり、委託手数料を業者に支払う必要があります。

    いくらになるかは物件次第ですが、ワンルームの場合はだいたい毎月3000~4000円といったところでしょうか。

    これも利回りを圧迫する要因となりますので、ちゃんと把握しておく必要があります。

    物件紹介時に教えてもらえますので、しっかり確認しておいてください。

     

    初期費用

    ワンルームマンション投資の初期費用

    • 手付金・・・10~20万円程度。ゼロでいけるパターンもあり
    • 登記、印紙代など・・・15万円前後
    • 不動産取得税・・・10万円前後

    ワンルームマンション投資の場合、1部屋で約50万円あればだいたい始められます。

     

    ただし最近は銀行側が融資を絞っている関係で、求められる頭金の額が少し引き上げられている可能性があります。

     

    手付金と登記・印紙代などの諸経費は、購入時にすぐ必要。

    手付金は多く払えば、その後のローン返済額が減りますので、自分のフトコロ具合と相談ですね。

    ちなみに僕はお金がなかったので、いずれの物件も手付金10万円で買いました。

     

    不動産取得税は、3~4ヶ月後に請求が来ますので、それからの支払いになります。

    忘れた頃に来るので、そのときは結構焦ります!

     

    入居者が退去する際に発生する費用

    ワンルームを購入する際には基本的に入居者がいる状態から我々に渡してもらえるはずです。

    が、その入居者が退去する場合は、次の入居者を迎え入れるために以下のことをするため、それぞれで費用がかかってきます。

    入居者退去に伴う費用

    • ハウスクリーニング
    • 備え付けの家電などの交換(必要であれば)
    • 次の入居者を募集するための広告活動

    ハウスクリーニング代についてはおおよそ25000円前後かかるものの、これについては入居者に負担してもらうルールとしている物件が多いです。

    しかしそれは物件によってまちまちなので、事前によく確認してください。

     

    家電などの設備交換費については、経年劣化によるものならオーナー負担になってしまいます。

    しかし入居者要因による破損の場合はもちろん入居者負担ですし、自動加入している保険にて賄えてしまうこともあるようです。

    なのでなんとも言えないのですが、古い物件についてはこの辺りをよく気にしておかないといけませんね。

     

    次の入居者募集のための呼び込みについては業者に委託するのですが、宣伝してもらうにもやはりお金が必要です。

    必要な金額の相場はおよそ家賃の2ヶ月分ですが、ケチりたいのであればオーナーの裁量で1ヶ月分もしくはゼロに削ることもできるようです。

    ただし、その分空室リスクは増してしまうのですが。

    逆にここをケチらなかった場合、ちゃんとした物件であれば空室リスクを考える必要はほとんどないくらい、次の入居者はすぐ見つかります。

     

    ワンルームマンションって、入居者にとっては非常に出入りのしやすい部類に入ります。

    基本的に需要が高いので、人が出ていってもすぐに次が見つかります。

    と考えると、2ヶ月も3ヶ月も入居者が見つからないような物件なら、それは残念ながら物件選びに失敗してるということになりますね。

     

    僕が所有するワンルームマンション投資の収支

    それでは、上記を頭に入れてもらった状態で、以下からの実績を確認してみてください。

     

    僕がいま保有しているワンルームマンションは、中古3部屋、新築1部屋です。

    中古3物件についてどれもだいたい同じくらいの利回りですが、最も率が良い1部屋をピックアップしてみました。

     

    それでは、どうぞ!

    ケース① 中古ワンルーム(築20年)

    • 物件価格:1170万円
    • 家賃設定:6万円
    • ローン返済期間:35年(金利1.9%)

     

    月間年間
    家賃¥60,000¥720,000
    管理費¥7,900¥94,800
    固定資産税-¥46,000
    ローン返済¥38,000¥456,000
    実質収入¥14,100¥123,200
    表面利回り-6.15%
    実質利回り-1.05%

     

    僕が不動産投資として最初に購入した物件です。

    中古なので物件価格は抑えられており、表面利回りは高め。

     

    しかし、見てもらうと分かるように、表面利回りに対して実質利回りがかなり圧縮されていますよね

    ここが、ワンルームマンション投資が嫌われる1番の要因です。

    ワンルームマンションの場合、物件価格の割に取れる家賃が少ないので、手残り金が本当に少ないんですよ。

     

    なので、ちょっと条件が悪ければ実質毎月赤字になってしまうこともザラにあるわけです。

    ちなみにこの中古物件のパターンで言うと、ワンルームで見た場合ではかなり条件のいい方です。

     

    ケース② 新築ワンルーム

    • 物件価格:1820万円
    • 家賃設定:6.7万円
    • ローン返済期間:45年(金利1.9%)

     

    月間年間
    家賃¥67,000¥804,000
    管理費¥6,000¥72,000
    委託手数料¥3,700¥44,400
    固定資産税-¥65,500
    ローン返済¥51,000¥612,000
    実質収入¥6,300¥10,100
    表面利回り-4.41%
    実質利回り-0.06%

     

    今度は新築物件について紹介します。

    見ておわかりのように、実質利回りがほとんど残りません。

    この物件に限らず、ワンルームの新築を買うと基本的にこのようなキャッシュフローになります

     

    新築プレミアム

    新築のため、先ほどと比べると物件価格がグッと上がります。

    新築プレミアムと言って、新築物件は、中古に比べて価格にある程度上乗せされるんです。

    広告費だったり、新築というブランドの要素が含まれているのでしょう。

     

    それは知っていたのですが、物件価格以外を考慮すると

    • 築年数が新しいというだけで十分なブランド力を発揮するので、人つきが極めて良い
    • 上と同様の理由により、空室リスクが低い
    • 修繕費すぐには必要なく、修繕積立金が安い
    • 耐震性能が最新のため、災害への耐性が高い

      などなど、基本的にはメリットの方が多いため、利回りは落ちるものの1部屋くらい新築で保有しておいても良いかと考え購入しました。

       

      45年ローン

      また、ローン返済期間は45年になっています。

      以前はローン返済いえば35年が通例でしたが、近年では45年ローンを組む事も出来るようになりました。

       

      35年ローンとの違いは、主に以下の通り。

      • 総返済額が増える
      • キャッシュフローが改善される
      • 銀行の審査に通りやすくなる
      • 団信の保証内容が手厚くなる

      まさに一長一短なので、人によりけりです。

       

      僕の場合は、価格が落ちにくい物件を確保しておいてキャッシュフローに余裕を持たせておきつつ、将来的には他物件からの収益や保険の満期返戻金などで繰り上げ返済をすることも考えて、この45年ローンを選択しました。

       

      余裕があれば繰り上げ返済は可能ですが、逆に余裕がなかった場合には返済期間を引き延ばすことは出来ません

      そういった意味でも、この45年ローンというのはメリットがあります。

       

      結局、全部ひっくるめた収支はどのくらい?

      いま僕が保有している4物件を合わせた状態で、全部ひっくるめて収支と利回りを計算すると

      ローン返済期間における年間手残り金は、約30万円(所得控除の還付金、約15万円を含む)

      保有4物件の総額は、約6000万円

      よって、総合的な実質利回りは約0.5%

      となります。

      ローン返済中は、この利回りを確保しつつ、完済を目指すことになります。

       

      ちなみに、この利回り計算の中には入居者退去や家財交換などの臨時支出は含まれていませんので、上記の余ったお金はその経費としてある程度消費されることも考えておかないといけません。

       

      こうやって見たらもうお分かりだと思いますが、ワンルームマンション投資において、ローン返済中の収入はほとんど期待できないと考えるべきです。

      残念ながらこれは紛れもない事実ですので、しっかりと認識しておいてください。

      ええぇ・・・
      こんなもん、やる意味なくないか?

       

      って思われる方、おそらくたくさんいますよね。

      では、そんな利回りの低いワンルームマンション投資がなぜおすすめなのか、以下で解説します。

       

      それでもワンルームマンション投資がおすすめな理由

      低資金ではじめられる

      まず大きいのがこれですね。

       

      マンション1棟をまるごと買おうとすると、頭金は数百万円も必要になってきてしまうため、なかなか手が出ません。

      これだと、投資を始めるまでにかなりの準備期間が必要になってしまいます。

       

      それに対して、ワンルームであれば頭金50万円そこそこで始められるというのが大きいですね。

      また、1棟マンションに比べて融資金額が少ないので、銀行からの融資審査に通りやすいメリットもあります。

      忙しいサラリーマンでも可能な数少ない投資手段

      最近では、サラリーマン大家さんが段々と増えてきていますが、その大多数がワンルームマンション投資です。

       

      サラリーマンは基本的に本業で忙しく、それ以外のことに時間を割くのが難しい状況の人がほとんどです。

      そんな人達でも負担なくできる不動産投資は、ワンルームマンションしかありません。

       

      何せワンルームマンション投資であれば、最初の手続きを終えたら後はほとんど放置でOK。

      ほっといても業者さんが勝手にやってくれます(無論、ほぼありませんが重要な判断が必要なときは連絡をくれます)。

      にも関わらず、リターンを得るチャンスに恵まれるのです。

       

      僕が不動産投資を始めてからもう3年ほど経ちますが、初期費用と固定資産税以外で財布からお金が出ていく事態には、全くなったことがありません。

      少ないながらもキャッシュフローは一応プラスですので、手残り金が徐々に増えてきている状態です。

       

      自分のフトコロを痛めることなく、かつ労力ほぼゼロで、資産形成を着々と進められる。

      こんな投資はワンルームマンションでしか出来ません。

       

      運用リスクが低い

      リターンが低いというのは、裏を返すとリスクも低いということです。

       

      不動産投資におけるリスク要素は主にこの4つ。

      不動産投資の4大リスク

      • 空室、家賃滞納リスク
      • 災害リスク
      • 流動性リスク(売却できない)
      • 経費増加リスク

      不動産投資をするならこのリスクを避けることはできませんが、これらのリスクを最も回避しやすいのが、このワンルームマンションなのです。

       

      流動性が高く空室もすぐに埋まりますし、災害に遭遇した場合は1棟マンションが全滅するよりは幾分被害は軽いですからね。

      金利変動リスクは他と同様にありますが、修繕積立金は抑えられてますし、マンションの管理は業者に委託するため、自分の力量不足による失敗もありません。

       

      居住者の募集や物件のメンテナンスなど、自分で積極的に運用して高いリターンを得たいという人にとって、ワンルームマンションは投資対象には決して入らないでしょう。

      しかし、限られた時間と少しのリスクで将来の資産をコツコツと作っていきたい人にとっては、ワンルームマンションは最適の投資になり得ます

       

      マンションの資産価値はそんな簡単に低下しない

      未経験者の方から最もよく言われる質問がこれ。

      30年40年かけてがんばってローンを返したところで、残った物件にはもうほとんど価値がなくなってるんじゃない?
      ボロボロですぐに建替えが必要な状態になってるんじゃないの?

       

      僕も最初はそう思ってました。

      ローンを完済した頃には、新築だった物件も築35年以上。

      そんな古い物件が残ったところで、果たして価値なんてあるのか?と。

       

      でも、これについては1つ知っておいて欲しいことがあります。

       

      それは、耐震基準です。

      1981年に建築基準法が改正され、耐震基準の規定が新しくなりました。

      それを新耐震基準と呼ぶのですが、それについての説明がこちら。

      新耐震基準は、震度6強~7程度の揺れでも倒壊しないような構造基準として設定されている。技術的には、地震力が加えられた場合の構造部材に生じる応力が許容応力以下であるだけでなく、一定以上の規模の建物については、靱性(粘り強さ)を確保することが求められる。また、建物強度のバランスも必要とされる。

      なお、旧耐震基準は、震度5強程度の揺れでも建物が倒壊しないような構造基準として設定されていた。

      引用元:不動産情報サイト アットホーム

      要するにどういうことかというと、1981年以降に作られた建築物は全て、この新耐震基準を満たしたものであるということです。

       

      この新耐震基準で作られた建物は、震度5程度の地震が来ても傷つくこと無い強度で、躯体(建物の本体)の寿命は100年以上と言われています。

      つまり新耐震基準の建物は、30年40年程度で建て替えなければいけないような代物では決して無いということです。

       

      と考えると、ローン返済を終えた後もまだ住宅としての価値を十分提供できる状態にあると考えられるのです。

      むしろ適度に値が下がる(と言っても価格の下落は年数経過につれてゆるやかになっていく)ことで、

      立地が良ければお手頃価格となって需要が逆に高まることすらあり得ます。

       

      2020年現在から見る築40年(旧耐震基準)の建物と、ローン完済後から見る築40年(新耐震基準)では雲泥の差があります。

      混同して捉えるのは大きな間違いです。

       

      むしろ、30~40年程度で建替え必要な物件だったとしたら、そんなものに誰が投資するんですか?

      普通に考えてリスクあり過ぎて誰も投資しませんよね。

       

      まとめ

      これからワンルームマンションを購入しようか迷っている方にとって、本当に必要だと思われる情報を一通り盛り込んだつもりですが、いかがだったでしょうか。

      足りてない情報があればすみません。その時は気付き次第また追記します。

       

      ネットで調べているうちにワンルームマンション投資に関する否定的な意見をたくさん目にして、前に踏み出しかけた足を引っ込めかけている方も中にはいるかも知れませんね。

      でも、ネットに書いてある記事の内容をそのまま鵜呑みにするのだけはやめてくださいね。

      誰が書いているのか分からないような記事ですし、何より、それでせっかくのチャンスを棒に振ってしまうのは超もったいないですよ。

      やらずに得られるものなんて、せいぜい一時の安心感くらいです。

       

      僕が今回書いた内容はもちろん、事前勉強から考えて数年を要して実際に経験した結果です。

      経験した上で、ワンルームマンション投資を心からおすすめしたいと考えています。

       

      ですが、それでもひとまずは参考程度としておいて、最終的には自分で勉強した末に、どうするのかを決めて欲しいです。

       

      おそらく人生で1,2を争うほど大きな買い物になりますので、よく考えて決めたいですよね。

      僕の記事が、その大きな決断を後押しするきっかけになればこんなに嬉しいことはありません。

       

      きむきむ
      長文になりましたが、最後までご覧いただきありがとうございました。
      今後も皆さんの明るい未来に貢献できるよう、有益な記事をがんばって書いていきます!

       

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